Фонды недвижимости REIT: что это и зачем в них инвестировать?

Евгений Зубковский Эксперт в области личных финансов

Время чтения ≈ 14 минут

Содержание

"Недвижимость" - одно только слово вызывает трепет у рядового гражданина, не имеющего понятия об инвестициях. Часто люди не знают, что могут вкладывать в строительство дома напротив, имея сбережения в размере одной зарплаты. В статье я раскрою понятия доступных инвестиций в недвижимость на примере Rеit-фондов.

Что такое REIT?

Reit - это аббревиатура от "Real Estate Investment Trust", что в переводе с английского означает - "Инвестиционный фонд недвижимости". Воплощением идеи стали юридические лица, управляющие компании, владеющие недвижимостью, приносящей доход. Инвестор покупает долю в открытом фонде и получает дивиденды в виде процентов на свой вклад.

Преимущества REIT

Весомым преимуществом инвестиций в недвижимость является пассивный характер дохода. Такой вид инвестирования пользуется популярностью у людей, имеющих опыт в инвестировании, в том числе и у меня.

Среди преимуществ выделю:

Низкий порог входа. Например, стать совладельцем прибыльной в Украине отельной инфраструктуры можно, имея капитал от $10 000 тыс. долларов;
Диверсификация. Rеit инвестирует в несколько объектов;
Ликвидность актива. Купля-продажа актива осуществляется на бирже за минуту;
Отсутствие комиссий за владение паем;
Долю в фонде не нужно обслуживать ремонтировать и контролировать;
Профессиональное управление портфелем сосредоточено в руках управляющей компании, а, передав право управления личному финансовому советнику, можно заниматься только подсчетом дивидендов;
Комбинированная доходность;
Получение прибыли от дивидендов и роста курсовой стоимости ценных бумаг фонда;
Защита от инфляции. При нормальных рыночных условиях недвижимость дорожает соответственно темпам инфляции;

Недостатки REIT

Весомая корреляция прибыли с ростом процентных ставок центральных банков стран, в которых находится имущество фонда. Если наблюдается рост процентной ставки, то покупательская способность падает за счет дорогих кредитов. Вместе с ней снижается спрос как на стадии строительства, так и на аренду;
Рыночный риск. Заключается в привязке к валютному курсу, если наблюдается его рост, то население чаще отказывается от ипотечных кредитов, снижая доходность ипотечных фондов;
Риск кредитного плеча. Рейты одалживают большие суммы и в случае экономического спада долговая нагрузка снижает их активность;
Риск неплатежеспособности арендатора. Фонды полагаются на добросовестную арендную плату и при неэффективном управлении дивидендные выплаты будут снижены;
Перенасыщение предложения. При большом количестве предложений по аренде ее цена падает.

Какие REIT выплачивают дивиденды

Американские Reit закон обязывает выплачивать дивиденды в размере 90% полученных доходов, оставляя в компании 10% прибыли на покрытие операционных издержек.

Не думайте, что фонды сами по себе такие щедрые - при купле-продаже инвестор платит комиссию управляющей компании, создавшей Rеit.

Дивидендная доходность для валютных рейтов колеблется от 2% до 10% и зависит от выбора управляющей компании, предназначения и географии строительных площадей.

Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT

Граждане Украины платят налоги с доходов от Reit по ставке аналогичной дивидендной - 9 % + 1.5% военный сбор и 18% + 1.5% при купле-продаже.

При инвестировании в иностранные, например, американские Rеit учитывайте, что платить налоги будете и с курсовой разницы от купли-продажи. Между Украиной и США действует договор по избежанию двойного налогообложения. Налоги на дивиденды с американских рейт получится сократить, заполнив форму W - 8BEN.

Как выбрать REIT для инвестиций

Компании вкладывают в недвижимость любой формы: офисы, жилые дома, склады, гостиницы, больницы, сервисные центры, дата-центры и даже тюрьмы.

Как выбрать хороший Reit? - Ознакомиться с его содержанием. Если площадь находится в аренде или еще хуже - под арестом, то приносить доход она явно не будет. Проследите за наполнением фонда: гостиницы должны быть конкурентными, а офисы сдаваться в аренду, принося прибыль управляющей компании и дивиденды частному инвестору. Выбирайте американские фонды с капитализаций минимум в 20-30 млрд. долларов.

Ориентируйтесь на географию недвижимости, например, в Китайском Гонконге или Шанхае всегда остро стоит вопрос с нехваткой офисов и цена аренды постоянно растет.

Чем дороже аренда, тем более прибыльным будет Reit. Не пренебрегайте наличием диверсификации, если компания владеет недвижимостью в 50 странах, то это надежнее, чем в офисы в одном дорогостоящем Сингапуре.

Какие REIT может купить частный инвестор

Из сотен публичных фондов недвижимости более 300 имеют американское происхождение и доступны к покупке украинцами через брокерскую компанию с юрисдикцией США - "Interactive Brokers".

На долю США припадает 60% мировых фондов, занимающихся недвижимостью. Запомните, что Reit это не новообразование, а компания, акции которой торгуются на бирже. Занимается она не выпуском продукции, а совершает операции с недвижимостью, извлекая выгоду.

Перед покупкой акций изучите квартальные финансовые отчеты, мультипликаторы FFO и его скорректированную версию AFFO. Для покупки фондов за рубежом необходимо иметь брокерский счет, желательно у надежного брокера с историей, например, "Interactive Brokers". Как открыть счет я рассказывал в статье.

На какие REIT обратить внимание: советы экспертов

Ценовой рост фондов, связанных с инновациями, за год может дать и 200% прибыли при стабильно растущем спросе. Обратите внимание на Health Care Reit, инвестирующий в жилье для пенсионеров.

Фактором, прогнозирующим рост этого сектора, становится старение поколения беби-бума. Ожидается, что возрастная категория старше 80 лет станет одной из самых быстрорастущих до 2029 года. Если такой сценарий сбудется, то владелец такого Reit явно получат выгоду.

Обратите внимание, что наибольшими по капитализации Reit в 2022 году являются:

Штаб-квартиры всех фондов размещаются на территории США и только 40 крупных фондов недвижимости находятся за территорией штатов. Некоторые из них: Link real Estate Investment Trust (Гонконг), Scentre Group (Австралия) , Sergo Plc (Великобритания).

Украинский REIT

В 2023 году в Украине появился первый Reit под названием "Inzhur". Компания бизнесмена-инвестора Андрея Журжия получила лицензию госрегуляторов на управление коллективными инвестициями.

Inzhur инвестирует в покупку коммерческой недвижимости с последующей передачей ее в аренду на 20-30 лет. За семь лет компания построила и передала в аренду 30 объектов: от помещений для супермаркетов до логистических центров.

Украинцам доступны к покупке фонды "Инжур 1001&", "Инжур 2001", "Инжур супермаркет" с минимальной оценкой вложений от 3-х квадратных метров площади с получением дивидендов. При получении дивидендов от украинских компаний они выступают налоговыми агентами.

Еще одним перспективным направлением считаю инвестиции в аграрную промышленность Украины. Начиная с 2000 года, средняя рентабельность инвестиций в украинский агропромышленный комплекс составила 22.5%.

Из украинских земельных ПИФ могу отметить SI CAPITAL - первый украинский аграрный паевой фонд, получающий прибыль от операционной деятельности, купли-продажи и роста стоимости земли сельскохозяйственного назначения. География компании сосредоточена на землях, минимального пострадавших от российского вторжения на западе и в центре страны.

Общий земельный фонд Украины доступен к изучению в справочнике "Земельный фонд Украины" 2020 года выпуска. Инвесторам будет интересна информация о динамике цен после открытия рынка земли, объемы обработки и цены на землю, пребывающую в частной и государственной собственности.

Что выбрать частному инвестору

Выбирайте Reit с локациями объектов в местах высокого трафика. Чем больше поток людей, тем выше аренда, с которой вы будете получать дивиденды.

Ориентируетесь в списках арендаторов. Лучше, когда это сетевые магазины, крупные ТЦ или популярны логистические хабы, например, украинской - "Новой почты" или американского - "Amazon".

После покупки части пая в Reit владелец получает сертификат, по которому он имеет право на получение дивидендов, а если объект будет продан, вы получите часть прибыли из выросшей стоимости пая за время удержания в портфеле.

Начните инвестировать с небольших сумм, инвестируйте с теми и в то, чему доверяете. Кому доверить свои деньги для заработка подскажет финансовый советник - работа у него такая.

Классификация REIT

Разновидностей Rеіt всего три:

Долевые (Equity). Доход получают от арендной платы и продажи объектов, находящихся в собственности фонда - самый распространенный на фондовом рынке;
Ипотечные (Mortgage). Прибыль получают из инвестиций в ипотеку или долговые ценные бумаги компаний застройщиков;
Смешанные (Hybrid). Учредители вкладывают в разработку и покупку объектов, на рынке встречается редко.

Rеіt классифицируют по отраслям: офисные, промышленные (производственные площади и склады), розничная торговля (магазины), жилье и другие.

Особенности REIT

Выгодно отличает рейт от привычной покупки квадратных метров его высокая ликвидность. На бирже торгуются сотни инструментов, продать их можно в моменте, получив долларовый эквивалент стоимости.

Rеіt можно отнести и к категории хеджирующих активов, так как выручка не подвержена инфляции. Арендная плата, которая в большинстве случаев становится основной статьей доходов и растет параллельно инфляции, если отсутствуют другие триггеры, например, война.

Для изучения Reit не совсем подходят классические показатели P/E и P/S, в межфондовой среде используйте P/FFO, P/AFFO, S/FFO.

ETF фондов недвижимости

Как же без популярного у украинцев способа инвестировать в американский рынок через ETF. Инвестирование в ETF, включающий набор Reit компаний, облегчит задачу по выбору конкретных ценных бумаг.

Крупнейшим ETF-фондом на объекты недвижимости стал Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), доходность - 9%, комиссия - 0.12% в год. Включает 185 объектов разного назначения.

Риски для инвестора

Неправильный выбор - вот, что самое опасное при инвестировании в Rеіt. Например, вы вкладываете в отель на стадии строительства, но он не привлекает клиентов и прогорает. Цена вашей доли равна нулю, не говоря уже про дивиденды. Рынок недвижимости волатилен и тренды, хоть и нечасто, но меняются.

Снижения риска - это первоочередная задача финансового советника, работающего как с управляющими компаниями, так и с частными инвесторами.

Почему сейчас стоит обратить внимание на рейты?

Рынок недвижимости в Украине начинает свое восстановление, по состоянию на май 2023 года в сравнении с довоенным уровнем 90% строительных площадок на западе страны восстановили свою работу. В столице продажи запущены на 79%, в Днепропетровской - на 72% и даже в прифронтовых Харьковской - 26% и Запорожской - 36% от довоенного уровня.

Строительство в Киеве восстановилось на 54% и вместе с ростом объемов будет расти и цена квадратных метров. В течение 2-3 лет в Украине планируется основание около 10 Reit. Чтобы не пропускать всю актуальную информацию, подписывайтесь на мой инстаграм

Иностранная недвижимость, заключенная в Rеіt, также продолжает размеренное подорожание, а темпы строительства особенно в курортных областях не утихают. Стоит обратить внимание на Турецкие Rеіt, занимающиеся восстановлением пострадавших от землетрясения регионов, ведь проектов по восстановлению с последующей сдачей в аренду там достаточно.

Примеры компаний

"Equinix" - фонд, содержащий в себе объекты недвижимости, а именно серверные фермы и дата-центры, которых в его арсенале около 250. Услугами "Equinix" пользуются компании Microsoft, Google, Zoom, не дающие повода сомневаться в своей платежеспособности.

"Sіmon Property" - оператор торговой недвижимости в США. "Sіmon Property" контролирует площади под торговыми центрами, бутиками и ресторанами. Имущество сконцентрировано в США, но имеет площади в Латинской Америке, Европе и Азии.

"Kimco Realty" - управляющая компания, не только владеет торговыми площадями в США, но и активно их модернизирует, ориентируясь на благоустройстве рынков.

"Macerich" - компания, занимающая третье место по объемам владения торговыми площадями в США.

Вы, наверное, заметили, что в списке большинство компаний владеют торговыми площадями. Это потому, что арендная плата за них гораздо выше традиционной аренды жилых помещений или офисов- учитывайте это при выборе рейт фонда.

Отрасли

Отраслевое деление столь обширно, как и количество строительных площадей: от индустрии развлечений до гражданской и частной инфраструктуры.

Стабильностью отличаются индустриальные рейт, например, логистические центры. Выделить можно компанию "Prologis", через склады которой проходит 2.3 % мирового ВВП. За стабильностью следуют небольшие выплаты в размере около 3%, но и надежность не поддается сомнению.

Обратите внимание на специализированные рейт, занимающиеся предоставлением в аренду помещений для хранения серверов с базами данных и другие области электронной коммерции ( Digital Realty Trust, Equinix).

Для любителей рискнуть и получить высокие дивиденды существуют сообщества, занимающиеся инновационными проектами, например, сдающие специальные помещения для выращивания марихуаны (Innovative Industrial Properties).

FAQ

Инвестиционный инструмент, позволяющий получать доход от сдачи недвижимости в аренду с низким порогом входа через покупку акций компании, владеющей недвижимостью.

Выплаты поступают на брокерский счет через установленный фондом временной промежуток. Прибыль зависит от размера доли в фонде, на которую начисляется процент от 2 до 10 в зависимости от географии и специализации фонда.

Для покупки акций Reit откройте брокерский счет на платформе Interactive Brokers. В поиске по тикеру найдите нужный фонд, выберите количество акций и нажимаете "купить", после чего акции фонда перейдут в ваш инвестиционный портфель.