Фонди нерухомості REIT: що це і навіщо в них інвестувати?

Евгений Зубковский Эксперт в области личных финансов

Час читання ≈ 14 хвилин

Зміст

"Нерухомість" - одне тільки слово викликає трепет у пересічного громадянина, який не має поняття про інвестиції. Часто люди не знають, що можуть вкладати в будівництво будинку навпроти, маючи заощадження в розмірі однієї зарплати. У статті я розкрию поняття доступних інвестицій у нерухомість на прикладі Rеit-фондів.

Що таке REIT?

Reit - це абревіатура від "Real Estate Investment Trust", що в перекладі з англійської означає - "Інвестиційний фонд нерухомості". Втіленням ідеї стали юридичні особи та компанії, які володіють нерухомістю, що приносить дохід. Інвестор купує частку у відкритому фонді й отримує дивіденди у вигляді відсотків на свій внесок.

Переваги REIT

Вагомою перевагою інвестицій у нерухомість є пасивний характер доходу. Такий вид інвестування користується популярністю у людей, які мають досвід в інвестуванні, зокрема, й у мене також.

Серед переваг виділю:

Низький поріг входу.. Наприклад, стати співвласником прибуткової в Україні готельної інфраструктури можна, маючи капітал від $10 000 тис. доларів;
Диверсифікація. Rеit інвестує в кілька об'єктів;
Ліквідність активу. Купівля-продаж активу здійснюється на біржі за хвилину;
Відсутність комісій за володіння паєм;
Частку у фонді не потрібно обслуговувати, ремонтувати та контролювати;
Професійне управління портфелем зосереджене в руках управляючої компанії, а передавши право управління особистому фінансовому раднику, можна займатися тільки підрахунком дивідендів;
Комбінована прибутковість;
Отримання прибутку від дивідендів і зростання курсової вартості цінних паперів фонду;
Захист від інфляції. При нормальних ринкових умовах нерухомість дорожчає відповідно до темпів інфляції;

Недоліки REIT

Вагома кореляція прибутку зі зростанням відсоткових ставок центральних банків країн, у яких розташоване майно фонду. Якщо спостерігається зростання процентної ставки, то купівельна спроможність падає за рахунок дорогих кредитів. Разом з нею знижується попит як на стадії будівництва, так і на оренду;
Ринковий ризик. Полягає в прив'язці до валютного курсу, якщо спостерігається його зростання, то населення частіше відмовляється від іпотечних кредитів, знижуючи прибутковість іпотечних фондів;
Ризик кредитного плеча. Рейти позичають великі суми, а в разі економічного спаду боргове навантаження знижує їхню активність;
Ризик неплатоспроможності орендаря. Фонди покладаються на сумлінну орендну плату і в разі неефективного управління дивідендні виплати будуть знижені;
Перенасичення пропозиції. При великій кількості пропозицій з оренди її ціна падає.

Які REIT виплачують дивіденди

Американські Reit закон зобов'язує виплачувати дивіденди в розмірі 90% отриманих доходів, залишаючи в компанії 10% прибутку на покриття операційних витрат.

Не думайте, що фонди самі по собі такі щедрі - під час купівлі-продажу інвестор сплачує комісію компанії, що створила Rеit.

Дивідендна прибутковість для валютних рейтів коливається від 2% до 10% і залежить від вибору управляючої компанії, призначення та географії будівельних площ.

Що потрібно знати про податки, інвестуючи в REIT

Громадяни України платять податки з доходів від Reit за ставкою, аналогічною до дивідендної, - 9 % + 1.5 % військовий збір і 18 % + 1.5 % при купівлі-продажу.

При інвестуванні в іноземні, наприклад, американські Reit враховуйте, що платити податки будете і з курсової різниці від купівлі-продажу. Між Україною та США діє договір щодо уникнення подвійного оподаткування. Податки на дивіденди з американських рейт вийде скоротити, заповнивши форму W - 8BEN.

Як вибрати REIT для інвестицій

Компанії вкладають у нерухомість будь-якої форми: офіси, житлові будинки, склади, готелі, лікарні, сервісні центри, дата-центри і навіть в'язниці.

Як вибрати хороший Reit? - Ознайомитися з його змістом. Якщо площа перебуває в оренді або ще гірше - під арештом, то приносити дохід вона явно не буде. Простежте за наповненням фонду: готелі мають бути конкурентними, а офіси здавати в оренду, приносячи прибуток управляючій компанії та дивіденди приватному інвестору. Обирайте американські фонди з капіталізацією щонайменше у 20-30 млрд. доларів.

Орієнтуйтеся на географію нерухомості, наприклад, у Китайському Гонконзі або Шанхаї завжди гостро стоїть питання з нестачею офісів і ціна оренди постійно зростає.

Чим дорожча оренда, тим прибутковішим буде Reit. Не нехтуйте наявністю диверсифікації, якщо компанія володіє нерухомістю в 50 країнах, то це надійніше, ніж офіси в одному дорогому Сінгапурі.

Які REIT може купити приватний інвестор

Із сотень публічних фондів нерухомості понад 300 мають американське походження і доступні українцям до придбання через брокерську компанію з юрисдикцією США - "Interactive Brokers".

На частку США припадає 60% світових фондів,, що займаються нерухомістю. Запам'ятайте, що Reit це не новоутворення, а компанія, акції якої торгуються на біржі. Займається вона не випуском продукції, а здійснює операції з нерухомістю, отримуючи вигоду.

Перед купівлею акцій вивчіть квартальні фінансові звіти, мультиплікатори FFO і його скориговану версію AFFO. Для придбання фондів за кордоном необхідно мати брокерський рахунок, бажано у надійного брокера з історією, наприклад, "Interactive Brokers". Як відкрити рахунок я розповідав у статті.

На які REIT звернути увагу: поради експертів

Цінове зростання фондів, пов'язаних з інноваціями, за рік може дати і 200% прибутку при стабільно зростаючому попиті. Зверніть увагу на Health Care Reit, що інвестує в житло для пенсіонерів.

Фактором, що прогнозує зростання цього сектора, стає старіння покоління бебі-буму. Очікується, що вікова категорія старше 80 років стане однією з найбільш швидкозростаючих до 2029 року. Якщо такий сценарій збудеться, то власник такого Reit явно отримає вигоду.

Найкращий у сфері охорони здоров'я	Тікер	Ринкова капіталізація	Опис
Громадський фонд охорони здоров’я	( Нью-йоркська фондова біржа: СНСТ)	957,95 млн. $	Диверсифікований REIT у сфері охорони здоров'я
CareTrust REIT	( НАСДАК : CTRE)	1,9 млрд. $	Охорона здоров’я REIT сконцентровано на кваліфікованому медичному догляді, літніх людях и незалежних жилих приміщеннях.
Довірче управління медичною нерухомістю	( Нью-йоркська фондова біржа: MPW)	7,4 млрд. $	Охорона здоров’я REIT сконцентровано на лікарнях

Зверніть увагу, що найбільшими за капіталізацією Reit у 2022 році є:

REIT	Капіталізація, млрд	Р/E	EPS	Дивідендна прибутковість	Вартість акції
American Tower(ATM)	$116,12	43,60	5,78	2,27%	$252,01
Prologis (PLD)	$86,58	23,12	4,99	2,74%	$115,46
Digital Realty Trust(DLR)	$37,11	27,43	4,82	3,69%	$132,29
Alexandria Real Estate Equities(ARE)	$21,57	48,51	2,75	3,54%	$133,39
Sun Communities(SUI)	$18,89	50,84	3,07	2,26%	$155,87

Штаб-квартири всіх фондів розміщуються на території США і тільки 40 великих фондів нерухомості знаходяться за територією штатів. Деякі з них: Link real Estate Investment Trust (Гонконг), Scentre Group (Австралія), Sergo Plc (Велика Британія).

Український REIT

У 2023 році в Україні з'явився перший Reit під назвою "Inzhur". Компанія бізнесмена-інвестора Андрія Журжія отримала ліцензію держрегуляторів на управління колективними інвестиціями.

Inzhur інвестує в купівлю комерційної нерухомості з подальшою передачею її в оренду на 20-30 років. За сім років компанія побудувала і передала в оренду 30 об'єктів: від приміщень для супермаркетів до логістичних центрів.

Українцям доступні до придбання фонди "Інжур 1001", "Інжур 2001", "Інжур супермаркет" з мінімальною оцінкою вкладень від 3-х квадратних метрів площі з отриманням дивідендів. При отриманні дивідендів від українських компаній вони виступають податковими агентами.

Ще одним перспективним напрямком вважаю інвестиції в аграрну промисловість України. Починаючи з 2000 року, середня рентабельність інвестицій в український агропромисловий комплекс склала 22.5%.

З українських земельних ПІФів можу відзначити SI CAPITAL - перший український аграрний пайовий фонд, який отримує прибуток від операційної діяльності, купівлі-продажу та зростання вартості землі сільськогосподарського призначення. Географія компанії зосереджена на землях, що мінімального постраждали від російського вторгнення на заході та в центрі країни.

Загальний земельний фонд України доступний до вивчення в довіднику "Земельний фонд України" 2020 року випуску. Інвесторам буде цікава інформація про динаміку цін після відкриття ринку землі, обсяги обробітку та ціни на землю, що перебуває у приватній та державній власності.

Що обрати приватному інвестору

Вибирайте Reit з локаціями об'єктів у місцях високого трафіку. Чим більший потік людей, тим вища оренда, з якої ви отримуватимете дивіденди.

Орієнтуєтеся в списках орендарів. Краще, коли це мережеві магазини, великі ТЦ або популярні логістичні хаби, наприклад, української - "Нової пошти" або американського - "Amazon".

Після купівлі частини паю в Reit власник отримує сертифікат, за яким він має право на отримання дивідендів, а якщо об'єкт продадуть, ви отримаєте частину прибутку з вартості паю, що зросла, за час утримання в портфелі.

Почніть інвестувати з невеликих сум, інвестуйте з тими і в те, чому довіряєте. Кому довірити свої гроші для заробітку підкаже фінансовий радник - робота в нього така.

Класифікація REIT

Різновидів Rеit усього три:

Пайові (Equity). Дохід отримують від орендної плати та продажу об'єктів, що перебувають у власності фонду - найпоширеніший на фондовому ринку;
Іпотечні (Mortgage). Прибуток отримують з інвестицій в іпотеку або боргові цінні папери компаній забудовників;
Змішані (Hybrid). Засновники вкладають у розробку і купівлю об'єктів, на ринку зустрічається рідко.

Rеit класифікують за галузями: офісні, промислові (виробничі площі та склади), роздрібна торгівля (магазини), житло та інші.

Особливості REIT

Вигідно відрізняє рейт від звичної купівлі квадратних метрів його висока ліквідність. На біржі торгуються сотні інструментів, продати їх можна в моменті, отримавши доларовий еквівалент вартості.

Rеit можна віднести і до категорії хеджувальних активів, оскільки виручка не схильна до інфляції. Орендна плата, яка в більшості випадків стає основною статтею доходів і зростає паралельно інфляції, якщо немає інших тригерів, наприклад, війни.

Для вивчення Reit не зовсім підходять класичні показники P/E і P/S, у міжфондовому середовищі використовуйте P/FFO, P/AFFO, S/FFO.

ETF фондів нерухомості

Як же без популярного в українців способу інвестувати в американський ринок через ETF. Інвестування в ETF, що включає набір Reit компаній, полегшить завдання з вибору конкретних цінних паперів.

Найбільшим ETF-фондом на об'єкти нерухомості став Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), прибутковість - 9%, комісія - 0.12% на рік. Включає 185 об'єктів різного призначення.

Ризики для інвестора

Неправильний вибір - ось, що найнебезпечніше при інвестуванні в Rеіt. Наприклад, ви вкладаєте в готель на стадії будівництва, але він не приваблює клієнтів і прогорає. Ціна вашої частки дорівнює нулю, не кажучи вже про дивіденди. Ринок нерухомості волатильний і тренди, хоч і не часто, але змінюються.

Зниження ризику - це першочергове завдання фінансового радника, який працює як з управляючими компаніями, так і з приватними інвесторами.

Чому зараз варто звернути увагу на рейти?

Ринок нерухомості в Україні починає своє відновлення, станом на травень 2023 року порівняно з довоєнним рівнем 90% будівельних майданчиків на заході країни відновили свою роботу. У столиці продажі запущено на 79%, на Дніпропетровщині - на 72% і навіть у прифронтових Харківській - 26% і Запорізькій - 36% від довоєнного рівня.

Будівництво в Києві відновилося на 54% і разом зі зростанням обсягів зростатиме і ціна квадратних метрів. Протягом 2-3 років в Україні планується заснування близько 10 Reit. Щоб не пропускати всю актуальну інформацію, підписуйтесь на мій інстаграм

Іноземна нерухомість, укладена в Rеit, також продовжує розмірене здорожчання, а темпи будівництва особливо в курортних областях не вщухають. Варто звернути увагу на Турецькі Rеit, що займаються відновленням постраждалих від землетрусу регіонів, адже проєктів з відновлення з подальшою здачею в оренду там достатньо.

Приклади компаній

"Equinix" - фонд, що містить у собі об'єкти нерухомості, а саме серверні ферми та дата-центри, яких у його арсеналі близько 250. Послугами "Equinix" користуються компанії Microsoft, Google, Zoom, які не дають приводу сумніватися у своїй платоспроможності.

"Sіmon Property" - оператор торговельної нерухомості у США. "Sіmon Property" контролює площі під торговельними центрами, бутиками та ресторанами. Майно сконцентровано в США, але має площі в Латинській Америці, Європі та Азії.

"Kimco Realty" - управляюча компанія не тільки володіє торговельними площами в США, а й активно їх модернізує, орієнтуючись на благоустрій ринків.

"Macerich" - компанія, що посідає третє місце за обсягами володіння торговельними площами в США.

Ви, напевно, помітили, що в списку більшість компаній володіють торговими площами. Це тому, що орендна плата за них набагато вища, ніж традиційна оренда житлових приміщень або офісів - враховуйте це при виборі рейт фонду.

Галузі

Галузевий поділ настільки великий, як і кількість будівельних площ: від індустрії розваг до цивільної та приватної інфраструктури.

Стабільністю вирізняються індустріальні рейт, наприклад, логістичні центри. Виділити можна компанію "Prologis", через склади якої проходить 2.3 % світового ВВП. За стабільністю йдуть невеликі виплати в розмірі близько 3%, але й надійність не піддається сумніву.

Зверніть увагу на спеціалізовані рейт, що займаються наданням в оренду приміщень для зберігання серверів з базами даних та інші сфери електронної комерції (Digital Realty Trust, Equinix).

Для любителів ризикнути й отримати високі дивіденди існують співтовариства, що займаються інноваційними проєктами, наприклад, здають спеціальні приміщення для вирощування марихуани (Innovative Industrial Properties).

FAQ

Інвестиційний інструмент, що дає змогу отримувати дохід від здачі нерухомості в оренду з низьким порогом входу через купівлю акцій компанії, яка володіє нерухомістю.

Виплати надходять на брокерський рахунок через встановлений фондом часовий проміжок. Прибуток залежить від розміру частки у фонді, на яку нараховується відсоток від 2 до 10 залежно від географії та спеціалізації фонду.

Для купівлі акцій Reit відкрийте брокерський рахунок на платформі Interactive Brokers. У пошуку за тикером знайдіть потрібний фонд, виберіть кількість акцій і натискаєте "купити", після чого акції фонду перейдуть у ваш інвестиційний портфель.